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中投顾问:此时清算土地增值税房企将面临更大压力
本文摘要:去年,央视报导称之为万科、华远等40余家房企8年欠缴土地增值税超强3.8万亿元,引起了社会热议。

去年,央视报导称之为万科、华远等40余家房企8年欠缴土地增值税超强3.8万亿元,引起了社会热议。目前,土地增值税的清缴工作也被各地敲上议事日程,下半年房地产市场或引发土地增值税清缴风暴。

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广东省地税局制订实施了《广东省地方税务局土地增值税整肃管理规程》(以下全称《规程》),就整肃省内房企的土地增值税明确提出详尽拒绝,文件月底7月1日月实行。同时,厦门(楼盘)修订版的土地增值税整肃办法也将于今年9月实行。在我国现行中央地方财政收支区分中,土地增值税归属于地方税种。

目前的土地增值税实施预征+整肃的管理模式。在项目销售阶段,按月或季度以申报收益预征土地增值税;在项目售罄之后,再行按照实际销售收入扣除,整肃应纳所得税额。土地增值税应以一定要整肃,超过85%以上销售的或者视同销售的必需整肃。

而房地产开发项目开发周期一般较为宽,不少项目还采行分期研发或滑动开发方式,财务核算简单,这造成土地增值税整肃进展较快,且不回避部分开发商通过谦和部分物业,使项目约将近整肃的条件,从而回避整肃。此次,广东省《规程》明确提出,只要纳税人已竣工验收(备案)的房地产开发项目,已出让的房地产建筑面积占到整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽并未多达85%,但剩下的可售建筑面积早已租赁或出租的,或获得整肃项目最后一份销售(预售)许可证剩三年仍并未销售完的,或主管税务机关有根据指出纳税人有躲避纳税义务不道德,有可能导致税款萎缩,经县以上地方税务局局长批准后的,三者只要合乎其中一个条件,主管税务机关都可拒绝纳税人展开土地增值税整肃。这毫无疑问中出敌,不利于解决问题整肃无以的问题。强化土地增值税的整肃,对于地方政府而言,未来将会减少地方土地财政收入。

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房企经过两年到三年的研发、建设、销售,目前不少项目皆到了整肃的标准和时期,前两年楼市销售充沛,不少项目皆需要清盘,如此情况下,一些前期通过各种手段回避整肃的房企将面对较小的威胁与压力。当前房地产行业充满著危机感,市场整体供过于求,空置率趋高,购房者从容情绪较美浓,造成市场成交量有所下降,这对房企是一个挑战。此时,再行展开土地增值税的整肃,毫无疑问是雪上加霜。

一些按照规矩来的开发商,通过之前计提土地增值税整肃税款或者大力交纳土地增值税整肃税款,则压力并不大;而一些采行各种回避手段,不缴或者较少缴纳土地增值税整肃税款的房企则面对较小压力。中投顾问房地产行业研究员殷旭飞回应,市场销售不央,资金链压力本来就大,此时还要补缴之前负债累累的税款,有可能会沦为烧死骆驼的最后一根稻草。当然地方政府也不会综合各方面来考虑到,开发商与地方政府不存在密切的联系,之前通过放开调控政策等为房企减低压力,此时也不会定夺展开土地增值税的整肃。长年来看,完备房地产行业涉及法律法规,搞清楚税费等,不利于行业的长年身体健康发展。


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